二手房指导价的出台，一方面是高于指导价的二手房不能在各平台上架销售。另一方面则是按揭贷款的可贷额度降低，购房者不得不提高首付，降低杠杆。

也就是说，银行按揭贷款是以官方给定的二手房指导价为依据进行批贷放款。

那么问题来了：房屋抵押贷款的额度，会受指导价影响吗？是不是也和按揭贷款一样，可贷额度不能超过指导价呢？

我们先来看一个具体的抵押案例：

客户的抵押物在锦江区仁恒滨河湾，面积176㎡。在成都二手房指导价出来前，该小区的单价在4.7万/㎡左右，也就是客户的这套房子价值800多万。

他的资金需求是500万，按照市场价格评估银行是能够批下来的。万万没想到，成都二手房指导价就这么突然地来了。原本4.7万/㎡左右的仁恒滨河湾，指导价只有37916元/㎡，抵押物市场价一下子打了个8折。

评估价为670万，放款金额为670万*0.7=469万

这个案例中，房屋的评估价基本和官方指导价持平。这是不是说明抵押贷款中房屋的评估价完全由指导价决定呢？

其实不然！

在房屋抵押贷款中，抵押物价值的确定，往往由专门的评估机构进行评估并出具评估报告。银行根据评估报告，给予该抵押物在可控风险范围内的贷款额度支持。

二手房指导价一定程度上会影响评估价格，但并非唯一因素。评估机构还会从以下几个方面来综合衡量抵押物价值。

1、房屋的使用时间。

使用时间长的房屋，价格自然就低一些，使用时间短的房屋，价格相对就高一些。

2、房屋的地理位置。

房屋所处的地理位置不同，价格就会有所不同。交通方便，热门地段的价格自然高。

3、楼体结构、楼层、朝向。

好的楼体结构、楼层和朝向是为房产加分的重要因素，通常一个楼层好、朝向好的房子要比在这些方面不太理想的房子高出3%至8%。

4、小区的配套及周边环境。

交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手。而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减5%左右的价格。

5、房屋的市场行情。

一般情况下，该区域房价持续上涨，评估机构就会根据市场行情，调整房屋每平米估值上限，从而达到与市场价格协调的目的。

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