自从我国取消福利分房，实行住房货币化后，随着经济的发展，城乡居民生活水平的提高，对住房消费的需求在迅速增长，由此带动了我国的房地产开发和房地产市场迅猛发展。就当前的实际情况看，我国的房地产开发投资保持了较高的增长幅度，房地产行业实现的税收占税收收入的比重也逐年上升。根据今年我市对四川玉宇房地产开发有限公司等八户房地产开发企业的专项检查情况分析、透悉房地产业行业的高速增长情况看，目前房地产开发企业在所得税管理当中还存在着不少严峻而又迫切需要解决的问题。

一、房地产开发企业在所得税管理当中存在的难度

房地产企业一般都是跨年度、跨地域滚动开发，有时同时开发几个项目，一个项目中又常常有几个楼盘，具有经营周期长、中间环节多、产供销体系复杂、财务核算控制制度不健全等特点，这就给税务机关的征收管理带来诸多困难。

(一)房地产行业特点突出，征管难度较大

房地产企业具有开发、销售周期长，成本费用项目多，会计核算复杂的特点，其收入和税前扣除项目的计算，受纳税人会计核算健全程度影响较大，税务机关管理起来有相当大的难度。 

(二) 房地产行业税收政策不明确，征收管理存在盲区

1．预售款不按规定结转销售收入，完工成本结转较为随意。

实际操作中，由于销售实现时工程决算滞后，工程成本无法确定，有些房地产开发企业既不作收入，也不结转成本，等到工程决算完成后，同时结转收入和成本；有的企业根据自身经营情况随意结转成本，列支成本时高时低，以达到调节利润少缴所得税的目的。

2．现行所得税政策对房地产成本分摊与相应售价之间的配比没有明确要求。

房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品成本，其可售面积单位成本按成本对象总成本除以总可售面积取得。由于现行政策对可售面积单位成本的对象没有明确规定，企业在实际操作中随意性较大。如在商住楼的建设中，有的企业底楼营业用房用来出租或自营，为使建造成本在所得税前尽早扣除，企业按整幢楼作为成本对象计算分摊成本，这样一来，住宅房与营业用房的单位成本一致，但营业房的实际售价一般是住宅房的3至4倍，造成利润在住宅房与营业用房之间分布不均，为房地产企业延迟纳税提供了可乘之机。       

(三) 部门配合不力，税源管理不到位 

税务部门与国土资源、财政、土地管理、规划建设管理、房管、银行等相关部门的沟通不到位，不能做到信息共享和资源合理利用。

二、当前房地产开发企业存在的涉税违法问题

由于房地产开发企业的特点突出，加之税务机关征收管理薄弱，使得房地产开发企业在税收问题上存在大量的涉税违法问题。

（一）财务核算不规范

会计制度和税法均要求房地产开发企业核算时应遵循权责发生制和配比性原则，而从检查的情况看，很多企业实际上都是按收付实现制进行核算的，成本核算混乱，收入与支出不相匹配。房地产开发企业从开发立项、建筑到竣工、到发售清盘等，涉及的环节多，结算情况复杂。大多数的房地产企业的成本核算混乱，收入与费用支出的比例不相匹配，没有按相应的项目归集成本费用，而是按实际发生额不分项目全部计入，甚至工程项目已竣工验收且交付使用，仍然不结转有关收入。

（二）票据不合法、不真实

进行财务核算的票据必须真实、合法、有效。在对房地产行业进行检查中发现，一些开发企业入账的票据不合法、不真实，这种状况在规模较小的房地产企业和新开办的房地产企业中更为严重。有的以套开发票多列费用，甚至有的以假发票虚列费用。他们以此手段大肆偷逃企业所得税，而查证此类税收违法行为时往往需要进行大量的外调，而有关部门又不给予积极的配合，造成检查核实难，检查时间长，收效不大。

（三）计税营业额申报不真实、不准确或不申报

在检查中发现，有相当一部分纳税人故意缩小营业额，少申报或不申报应纳税所得额。当前常见的手段有：

1、价外费用或代收费用不计入营业额内，如收取的水电增容费、电表费、装修管理费、有线电视安装费等。即房地产销售时，向住户收取的价外费用或代收费用，在会计处理上不计或少计收入，或直接冲减成本，导致计税营业额的减少，偷逃税款；

2、以房换地、以房产抵偿债务、费用不计应税营业额，如以商品房抵顶银行借款本息，抵顶应支付的建安工程款、广告费用、水电费用等支出直接记入应付款科目，不计应税销售收入，不申报纳税；

3、还建房拆迁面积偿还部分不计营业收入，偷逃税款。房开企业以等面积商品房安置动迁户，未进行价款结算为由，不申报缴纳营业税金及附加，只将收取的差价申报纳税；

4、将预售房款记入“其他应付款”等往来账目上，或对已开具发票的销售行为，不及时结转收入，挂往来账，长期不申报纳税。还有的采取把售房款长期存储在经营科（售楼部门），随意调节、隐瞒每期应结转的收入；

5、个人购房按揭贷款记入“应付账款”“短期借款”、“长期借款”等，不申报纳税。按揭有真假之分，所谓真的，指的是个人购房按揭贷款从手续到用途均是真实的，但开发企业收到货款后不作销售收入处理，而是挂在“应付账款”等科目上，延迟纳税；所谓假的，即指企业假借个人购房从银行骗贷，依税法规定，这种“假按揭”行为，企业贷款手续完备，也签定了购销合同，商品房也转移给了消费者，纳税义务已经发生，应依法纳税，但企业将这笔钱放在“应付账款” 或“其他应付款”等科目上，延迟纳税；

6、以房抵顶应分配给股东或投资人的股息、红利不计销售不动产营业额。

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