人工在涨，地价也在涨，材料也在涨，房价还会跌吗?房价牵动着大家的心，早买房的现在庆幸，还没买房的现在犹豫，一方面需要居住的改善，另一方面又担心房价高处不胜寒。如何选择确实很难。影响房价的因素有很多，简化来讲主要是两个方面，一个是成本，一个是供需。

1、成本对房价的影响。

房子也是商品，那么也就带有商品的特性，任何一件商品的价格都受到他的成本的影响，当成本上升的时候，也会促使价格上涨，否则就无法覆盖成本，导致利润摊薄，甚至亏损，这种成本可以来自于设备的价格上涨，比如如果生产芯片的刻录机涨价了，那么芯片的价格自然也是要涨的。这种成本也可以是来自于原材料的上涨，比如原油价格上涨了，那么下游的产品的价格也会跟着上涨，直接的就是汽油的价格会上涨。

也有可能是人工带来的成本上涨，人工工资涨了，在人力资本支出方面增加了，自然是增加了成本，而房子也 有自己的成本，这些成本可以分为土地成本，土地是面粉，房子是面包。建筑施工材料，明显的就是钢筋水泥砖等等;另外就是人工费用。这几大成本确实是在上涨的，土地价格不断上涨，地王不断创纪录。人工工资也涨了，钢筋水泥也涨了，这些涨了以后，哪一样要跌回去都不容易。

所以，从成本来看，房价要降低并不容易。但是我们知道的，我们的房价是持续上涨的，而很多的房子以前就建设好了，当时的成本并没有那么高，那么为什么房价还是这么高?这个就涉及到一个重置成本，你要现在建设一个同样的房子，花的钱还是会比之前要多的。另一个就涉及到供需关系。

2、供需对房价的影响。

任何一件商品的价格都可以用供需来评价，如果一件建设生产成本很高的商品，由于供过于求，那么价格还是会跌下来，反之，如果一件商品的生产建设成本不高，但是供不应求，价格还是会涨，比如近的口罩，本来这个口罩是再普通不过的产品，供需是平衡的，价格也很低，但是由于疫情导致需求大增，导致供不应求，结果就是价格大涨，你还不一定能买得着。

房子的需求来自于两个方面，第一是居住的需求，第二个是购买的实力，兜里没钱的时候，有居住需求也没用，而城镇化带来了巨大的居住需求，在20年以前的1999年，我们的城镇化率只有30%左右，而到了2019年，城镇化率已经达到了60%，30年的时间增长了30个百分点，而城镇居住的人口也从1999年的3.78亿增加到2019年的8.4亿人，20年时间城镇增加了4.6亿人口。

4.6亿人口需要多大的居住需求?这4.6亿人是从农村过来的，原来在城镇的居住面积为零，按照现在的居住要求，平均每人30平米，那么就需要138亿平米的居住面积，而刚开始的3.78亿城镇人口居住的条件也很差，平均居住面积也很小，筒子楼是那个时候常听的词，现在已经成为历史了，这部分人如果居住面积平均增加15平米，那么也需要增加57亿平米，这两项加起来就是195亿平米。

20年的时间要增加195亿平米的居住面积，这是个天文数字，而这个数字笔者还是保守估计的，而我们的住宅的销售情况如下，过去20年 ，从2000年的1.5亿平米，增长到了2019年的15亿平米。

房地产能够拥有20年的牛市的根本原因是城镇化带来的巨大的居住需求，而持续的经济发展，为这种需求提供了实实在在的购买力。

3、金融、人口、土地对供需的影响。

上一节讲了供需对房价的影响，现在讲金融、人口和土地对供给的影响，恒大首席经济学家任泽平说过一句经典的话：短期看金融、中期看土地、长期看人口;这是对房地产深刻的总结。

其实这三个因素都在通过影响供需来达到影响房价的目的，金融手段包括首付比例、房贷利率高低、购房资格高低，比如降低首付比例，这是什么目的?如果上调首付比例，这个又是什么目的?如果给房贷利率打八折，这是什么目的?如果给房贷利率上浮40%，这个又是什么目的?这么一分析，相信各位读者能有一个清晰的认识了。

金融手段调整快，所以见效快，但是不治本，只能治标，所需需要土地政策的配合，如果大量提供土地，那么房子建设自然就多了，房价会怎么走?想想重庆和长沙这两个城市的土地供应政策。再想想他们的房价水平。想想2016年前后全国土地的供应水平的变化，再想想2015年开始推动的去库存政策。

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